En fortetting må tilpasses områdets plassering i byens amfi-formede landskap, og til viktige strøks- og bygningsmessige identitetsmarkører.

For eksempelet nedre Grefsen, vil høyblokkbebyggelse være helt ødeleggende både for bybildet og stedets identitet.

Fortettingen i Nydalen og på nedsiden av jernbanen ved Storo er eksempler på sterk fortetting, men som – i alle fall for Nydalens del – er akseptabel, da området terrengmessig absorberer de høye husene, og området er transformert fra industriformål.

Fortetting av eksisterende bomiljø på oversiden av Ring 3 krever helt andre løsninger. Det vil være hensynsløst overfor et fungerende bomiljø, og en utbygging vil bli vesentlig mer eksponert landskaps­messig. Høyhus her er ikke akseptabelt.

Skal det fortettes i slike områder, må det finnes andre måter å gjøre det på. Fra Oslo har vi ett eksempel på Vindern, der en del eldre villaer i nærheten av T-banen er revet og erstattet av 3-/4-etasjes blokker. Selv om bybildet lokalt er helt forandret, er den overordnede landskaps­- og strøkstil­passingen vesentlig bedre. Anslagsvis antas det at fortettingen må ha medført mer enn 5 ganger så mange innbyggere som før transformasjonen.

Omforming av tidligere industri- og brakkområder åpner for en sterk utnyttelsesgrad, om enn ikke nødvendigvis med høyhus. Transformering av eksisterende bomiljøer krever helt andre og mykere grep – som på Vindern.

Oslo skal ikke vokse for enhver pris – vi skal også ivareta byens kvalitet.

Les også Nordre Aker Budstikke 8.3 og Nordre Aker Budstikke 1.3.

(Mer om NOAs syn på byutviklingen på følgende sider)

UTDRAG FRA NOAs HØRINGSUTTALELSE OM KOMMUNEPLANEN, VEDR. BYGGING OG AREALBRUK I BYGGESONEN (2015)

Fra sammendraget:

«Fortetting er nødvendig for å spare areal. Men fortetting er ikke synonymt med høyhus. Byen må fortettes med miljøkvalitet. Sterke fagmiljøer mener at en tett by kan oppnås uten høyhus, og med stedstilpasset variasjon i byggehøyde. Høyhus har mange negative konsekvenser og fører til en fremmedgjøring og tap av byens identitet.»

Fra konkrete forslag til endrede retningslinjer:

«Byggehøyder (§ 11.1.). Teksten til retningslinjene må endres, slik at byggehøyden varieres og tilpasses områdets plassering i byens amfi-formede landskap og viktige strøks- og bygningsmessige identitetsmarkører. For eksempel er en økning av byggehøyden langs Karl Johans gate opp mot retningslinjenes maksimalhøyder helt uakseptabel.»

Fra høringsuttalelsen forøvrig

«Ønsket om en tett og transporteffektiv by, som NOA slutter seg til, er unødig knyttet opp til høyhus. Sterke fagmiljøer mener at en tett by kan oppnås uten høyhus og med stedstilpasset variasjon i byggehøyde. Høyhus har mange negative konsekvenser og fører til en fremmedgjøring og tap av byens identitet.»

(…)

«Areal er en begrenset ressurs. Historisk har Oslos vekst medført nedbygging av noe av landets rikeste matjord i løpet av hundre år. På den annen side har Markagrensa bidratt til at denne veksten ikke har est videre ut skogområdene rundt byen, og på den måten bidratt til en viss konsentrasjon. Konsentrasjon er stikkordet for en bærekraftig byutvikling. Samtidig må en byutvikling i retning av en tettere by gjennomføres på måter som bidrar til gode bo- og miljøforhold for innbyggerne.

Arealbruken er også avgjørende for hvilke transportløsninger som er mulig. Tett, konsentrert utbygging forenkler satsing på kollektivtransport, sentral plassering av de store arbeidsplas­sene ved kollektivknutepunktene likeså.»

(…)

«Arealbruken i byggesonen må tilfredsstille alle disse kravene: Eksisterende verdifull natur må gis plass. Grønne lunger for dagens og morgendagens innbyggere må sikres, det må gis plass til nye bytrær. Plass må også reserveres i byggesonen for idrettsanlegg som ikke hører hjemme i Marka. Og byens identitet og karakter må bevares.

Når disse basale verdiene er sikret, må man diskutere bruken av byggearealene; fordeling mellom næring og bolig; arealenes egnethet for ulike formål i forhold til eksiterende og planlagte transportløsninger; utnyttelsesgrad og byggehøyder må varieres og stedstilpasses.

Forutsatt ivaretakelse av momentene over, støtter NOA utviklingsstrategien «innefra og ut», dvs offentlig satsing på utvikling av områdene rett utenfor indre by. NOA mener også knutepunktutviklingen i ytre by er et godt grep.»

(…)

«Tett by – hvordan?

NOA støtter hovedgrepet med fortetting av byen, både i indre by og i utbyggingsområder knyttet til T-banestasjoner i yttre by. Både for å husholdere med areal og for å redusere trafikkarbeid generelt og bilkjøring spesielt er en slik konsentrasjon nødvendig.

Imidlertid er ikke tett byutvikling synonymt med høyhus. Høyhus har en rekkes uheldige effekter på lokalklima, vind- og solforhold. Mange mener også at konsentrert høyhus­bebyggelse virker fremmedgjørende. En rekke europeiske byer har større tetthet enn det vi planlegger for i Oslo, uten å ty til høyhusbebyggelse. Oslos amfi-form begrenser også hvor høyhus kan legges, uten å svekke dette landskapsmessige hovedtrekket.

En tett by må ha bo- og miljøkvaliteter som medfører at folk har lyst til å forbli boende. Det viktigste miljøaspektet i så måte er tilstrekkelig og kvalitativt gode uteområder i nærheten av boligen. Krav om å sette av areal til parker og grøntområder ved større utbygginger, og rekkefølgebestemmelser som gir utbygger egeninteresse av å finne gode miljøløsninger, er gode grep i så måte. Men nivåene er satt uheldig lavt; både på grønt-områdenes størrelse og maksimumavstand fra bolig. Også bebyggelsens utforming og plassering er avgjørende for trivselen.»

Om medvirkning (fra sammendraget)

«Kommuneplanen er et svært omfattende dokument, og dens gjennomføring får store konsekvenser for innbyggerne. Til tross for en del tiltak for å gjøre planen kjent, råder det svært liten kunnskap om planens innhold og konsekvenser. Dette utgjør en stor demokratisk utfordring.»