Oppgradering gir ikke automatisk verdistiging

Det er altså økt interesse blant boligkjøpere for strømforbruk og energistandard. Gir det også høyere salgssum for oppgraderte boliger?
Etterisolering og andre tiltak som kan få opp energistandarden i boligen kan nemlig være dyrt.

De riktige energioppgraderingene lønner seg alltid over tid, fordi du sparer inn investeringen gjennom redusert strømforbruk. Med utsikter til permanent høyere strømpriser vil de fleste også spare inn utlegget langt raskere enn før. 

Men det kan fortsatt være snakk om 5-10 år før man har spart inn kostnaden ved store oppgraderinger, og for en eier som ikke vet hvor lenge de kommer til å bli boende, er det naturlig å spørre seg hvorvidt energioppgradering også gir verdistigning ved salg.

– Det kommer helt an på objektet, svarer Sagenes. Har du en flott bolig på en flott tomt, så vil enhver krone investert bidra til å heve verdien ved salg. Hvis det er en bolig med få andre kvaliteter, så vil ikke energieffektivisering ha så mye å si.

Markedet har også noe å si, supplerer Ellingsen.

– Hvis det er selgers marked, så får du solgt boligen greit selv om den har dårlig energistandard. Men når markedet er dårlig, som nå, bruker gjerne kjøpere lav energistandard som argument for å få ned prisen.

Hva er viktigst: nytt bad eller lav strømregning?

– I dag er det nytt bad, sier Petter Krantz i Kaland & Partners. Men det kan endre seg.

Takst og tilstandsgrad

Én av grunnene til at akkurat badet får så mye oppmerksomhet, er utformingen av takstrapporten. Alle som har sett på bolig det siste året, vet at det følger med en grundig rapport fra en kyndig takstperson. 

I eldre hus som ikke har blitt pusset opp nylig er det ofte en bemerkning om at bad og vaskerom har tilstandsgrad 3, og må oppgraderes for å tåle vanlig bruk. Her får potensielle kjøpere også et overslag over hvor mye en slik oppgradering vil koste, noe som gjør det enkelt å forstå hva den reelle kostnaden ved kjøp og oppgradering vil være.

Krav til informasjon om energistandard i takstrapporter kan tvinge seg frem med nye regler fra EU.

EPBD og MEPS

Bak disse to akronymene skjuler det seg forslag til Europeisk lovgivning med stor betydning for norske boliger.

Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) er EUs forslag til nye lover knyttet til energistandarden i bygninger. Kort fortalt er målet at alle bygninger skal være nullutslippsbygninger innen 2050. På veien dit skal de 15% minst energieffektive bygningene oppgraderes innen 2030 eller 2033. Dette er de såkalte minimum energy performance standards (MEPS).

Det inkluderer de 15% minst energieffektive private boligene i Norge – rundt 200 000 boliger, ifølge Huseiernes Landsforbund.

Hvis du eier en eldre bolig som ikke har blitt vesentlig oppgradert, er sjansen altså stor for at du må oppgradere energistandarden i løpet av de neste 6-7 årene.

Disse reglene vil dermed også ha stor betydning for omsetningen av eldre boliger. Hvis kjøper må regne med en halv million til energioppgradering av en eldre bolig i løpet av de neste 5 årene, vil det naturlig nok også påvirke hvor mye man er villig til å gi for boligen.

Det blir litt som med EU-godkjenning for bruktbiler: hvis bilen din ikke er EU-godkjent, så må du regne med å få betydelig mindre for den ved salg. Er den nettopp EU-godkjent, gir det en trygghet for kjøper frem til neste kontroll.

Tilsvarende kan man si at boliger som er oppgradert til en høyere energistandard betyr flere år med trygghet for kjøper.

Oppgradering som salgsargument

Det er foreløpig lite oppmerksomhet rundt disse endringene blant boligkjøpere, men selv om folk sjelden spør om energioppgradering på visning, vet meglerne å fremheve etterisolering, solceller og andre energioppgraderinger som salgsargument:

—Når noen først har gjort energioppgraderinger så er vi veldig på å fremheve dette, forteller Sagenes i Privatmegleren Vest. Det betyr at selger har tatt en kostnad som kommer deg til gode!